부동산의 가치판단
부동산의 입지
-좋은 투자란 같은 가격에 더 가치가 높은 부동산을 사는 것.
1. 직장
1-1 직장이 어떻게 확장 될 것인지, 직장의 변화흐름을 잘 봐야한다.
1-2 지역별 플렌을 잘 봐야한다. ex)2030 서울 플랜
1-3 강남역에 직장이 몰려있으니 서울은 강남역 1시간 거리 이내를 말한다.-수요가 높아야 가치가 높다
2. 교통
2-1 교통을 판단할 때는 주요 직장이 노선에 많이 지나는가를 봐야 한다. 서울에선 2호선이 가장 선호되는 라인
S등급 강남 30분 이내
A등급 강남 1시간 이내, 종로,여의도,구로등 30분 이내
B등급 종로,여의도,구로,판교 등 1시간 이내
C등급 그외
3. 학군
3-1 서울대를 많이 보내는 학교
- 고등학교는 대부분 특목,과학,자사고 이므로 중학교를 주로 봐야 함
- 특목,과학,자사고를 많이 보내는 중학교를 봐야한다.
- 지역 내 1등학군이 어딘지 보는 것이 중요하다.
- 지방은 교통이 잘 발달이 안돼서 학군이 더욱더 중요하다.
4. 환경
4-1 환경 만족 요소-공원, 백화점, 동네분위기, 거주연령(30~50)
4-2 환경 불만족 요소-혐오시설(교도소, 쓰레기 매립장),비행기 착륙장, 외국인 거주시설, 저소득층 거주시설, 거주연령(60)
5. 호재/악재
5-1 입지를 개선시키는가
5-2 확정된 것인가
5-3 3년이내에 일어날 일인가
5-4 호재 보다는 불황을 봐야 하지만 지금 같이 시장이 안좋을 때는 호재를 봐야한다.
6. 브랜드가치
6-1 부동산의 가치가 잘 변하지 않는 이유
6-2 아랫등급과 윗등급이 같다?<-투자 이유가 될 수 있음
6가지 판단 기준 중 직장과 교통을 60~70%보고 부동산 투자를 결정해야한다.
가치와 가격이 같지 않을 때 투자를 해야한다.
투자 가격을 볼때 가장 중요한 것은?
-매매 가격이 적장한가>비슷한 가격인데 수요가 이쪽이 더 많네?
>비슷한 입지인데 이쪽이 더 싸네?
결국 비교평가를 하기 위해선 앞마당이 많아야 한다.
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