아파트 수익률 보고서 작성 방법

아파트 투자 수익률 보고서의 순기능

1. 객관적 기준을 바탕으로 더 좋은 땅과 더 좋은 아파트를 찾고 매수하기 적절한 때인지 판단 할 수 있다.

2. 입지를 모르면 같은 가격으로 덜 좋은 것을 산다.

3. 수익률을 모르면 사는 시기,기다림이 중요한지 모른다.

4. 스스로의 투자에 확신을 준다.

 

아파트 투자 수익률 보고서 작성 방법

1. 위치

1-1. 단지 주변으로 시야를 넓혀야 한다.

-구축 주변에 신축이 많아지면 같이 분위기가 좋아진다.

 

2. 입지평가

2-1. 땅의 가치를 중점적으로 봐야 한다.(직장,교통,학군,환경,공급)

-직장(국가 통계 포털)

 > 종사자 수 30만명 이상 S

                    20만명 이상 A

                    10만명 이상 B

                    그 외            C

 > 사외조사 보고서를 보면 왜 그 지역의 직장인 수가 증가하였는지 이유가 있음.

 > 그 지역의 특징도 보고 같이 판단해야 한다.

 

-교통

<교통은 삶의 질을 결정한다>

 > 버스보단 지하철 위주로 봐야 한다. 시간이 더욱 정확하기 때문이다.(정시성)

 > 강남에서 가까운 순서(부동산 입지평가 자료 참고)

 

-학군(아실 참고 하면 쉽게 찾을 수 있다.)

 > 국가 수준 학업 성취도 평가 95% S

                                                90% A

                                                85% B

                                                그외 C

 > 특목고 진학률도 같이 보면 좋다.

 > 학군과 부동산 가격이 꼭 정비례 하지는 않는다.

 

-환경

 > 백화점 2개 이상 S

                1개 이상 A

                대형마트 B

                그 외 C

 

-공급

 > 새아파트가 들어오면 기존 집을 매도하고 입주할사람들이 많아진다.(매매 물량 증가, 매매가 하락)

 > 공급은 투자자에게 기회이자 리스크 이다.

 > 대규모 공급은 주변환경을 변화시키며 지역 위상을 높이는 역할을 하기도 한다.

 > 적정 수요 파악은 3년 후까지 파악한다. 

 

3. 과거 시세

3-1. 호갱 노노라는 어플을 사용하면 잘 나와 있다.

 

4. 수익률 분석

4-1. 과거 투자 수익률을 통해 미래 투자 수익률을 예상 할 수 있어야 한다.

 > 매매가 4억에서 5억이 된 아파트가 있다고 한다면 전고점 확인과 비교평가를 통해 파악해야한다.

<보유하고 있는 돈이 얼마든 투자하는 방식의 수익률에 따라 그 돈이 눈덩이처럼 커질 수도, 눈녹듯 사라질 수도 있다>

4-2. 월급쟁이 소득만으로는 투자를 지속하기 어려우므로 수익률이 매우 중요하다.

4-3. 아파트 수익률 보고서를 작성할 때는 단순히 얼마나 올랐나를 생각하지 말고, 지금 시기에 싸게 산다면?기다린다면? 

 어떤 결과로 다가올 지 생각 해야 한다.

4-4. 가격이 싸더라도 오랜기간 정체되어 있을 매물인지 판단할 수 있는 영역이다.

 

5. 현장 사진

5-1. 찍으면서 지역 이미지를 머리속에 저장해야한다.

5-2. 이미지화 시킬 수 있는 지역이 많아 질 수록 투자자로서의 자신감과 경쟁력이 커진다.

 

투자공부는 처음일 수록 완벽주의보단 완료주의가 중요하다.

완벽하지 않더라도 완료하는 수가 늘다 보면 점점 완벽해 질것이다.