부동산 가격은 어떤 것에 영향을 받을까?

장기적인 가격 영향

1.  통화량

2. 물가

3. 경기 흐름

4. 아파트 수요와 공급

5. 입지 독점성

 

단기적인 가격 영향

1. 경기

2. 입주 물량(단기 공급)

3. 호재(심리)

4. 가격 저평가 여부

 

가치 판단을 해서 산 부동산은 10년 뒤 오를 것인가?

-타이밍에 따라서는 10년이 지나도 안오를 수 있다.

-사이클의 영향을 많이 받는다.

-전세 가격도 마천가지로 사이클의 영향을 받는다.

 

전세가격이 우상향 하는 이유.

-자본주의는 무조건 통화량이 우상향 하는 구조이기 때문에 전세값도 우상향 한다.(가치판단을 잘했을 경우)

-아파트 건설 원가=재료비+노무비+경비(식비등)+토지->전부 우상향 하는 항목들이다.

-우리나라는 경상수지가 거의 흑자인 경우가 많다.전세계 4등 수준

(경상수지 : 국가가 외국과 거래하면서 발생하는 수입과 지출의 차액을 의미하는 지표)

 

전세가는 장기적으로 오르지만 올해는 왜 떨어졌는가?

1.물가

2.입주물량(공급(입주물량)이 많으면↓, 공급이 적으면↑)

-전세가는 물가와 공급에 따라 영향을 받는다.

 

역전세를 대비하는 방법

-역전세가 난 후 다음 사이클때는 전세가가 많이 오른다. 많이 오른다고 많이 올려받으면 그만큼 리스크를 동반한다.

-투자는 장기적으로 봐야하기 때문에 다음 사이클을 보고 생각해야한다.

-년도멸 입주물량을 보면서 입주물량이 많을때 전세재계약 기간과 겹치면 전세계약기간을 30개월로 늘리는 등의 조치를 취해야한다.(계약 전, 후 3개월을 지표로 봐야함)

 

부자의 투자원칙

투자vs투기 : 선구안, 히팅능력 -돈을 가지고 투자를 시작하는 순간 프로다. 초보투자자는 홈런칠 생각 하지말자.

1. 투기꾼

-감정에 따라 투자

-타인에게 의지

-결과만 중요(투자=운)

-투자의 리스크와 성과를 모름

2. 투자자

-원칙에 따라 투자

-투자는 나의 판단

-과정과 결과 모두 중요(투자=실력)

-투자의 리스크와 성과를 알고 투자

 

부동산 투자의 원칙 잡기

1. 저평가 여부(가치>가격)-비교 평가를 통해서 매매가격이 적절한 지 확인.

2. 환금성-내가 투자한 돈을 다시 돌려받기 수월한가?(부동산중 그나마 환금성이 좋은건 아파트, 아파트 중에서도 대단지)

3. 수익률-투자금 대비 얼마로 나에게 돌아오는가?

-수익률=수익금/투자금(매매가-전세가)/투자기간

-72의 법칙 : 72/수익률=원금이 2배가 되는 기간

-수익률 높이는 방법

 1) 앞으로 가치가 오르는지(수요,공급)수요↑,공급↓

 2) 적절한 투자금, 전세금 상승

 3) 좋은 타이밍(불황)

 4) 수익률만 높은게 답이아니다. 수익도 중요하다. 투자금이 적을 수록 수익률은 높을 수 바께 없다.

 5) 인내가 답이다.

4. 원금 보존

-전세가율(현재는 서울60%,지방80%가 적당하다.)

-입지 독립성(이 지역을 대체할 땅이 있는가)

-공급물량(입주물량) : 전후 3개월, 2년 후

-이 물건을 통해서 내가 겪을 수 있는 최악의 손실은 얼마인가?

-이 물건의 안전 마진은?

-혹시 전세가가 빠질 수는 없을까?(대처가 가능한가)

 

5. 리스크 관리!!(제일 중요)

-시세차익 부종산의 리스크-역전세,대량공급,급격한 전세상승,수익시기(상승시기)

-리스크 헷지

 1) 너무 적은 갭X(전세금 욕심X)

 2) 입주물량(3년내),입지독점성

 3) 무리한 전세가X, 5%상승이 적당함, 전세 보증금 전체의 5~10% 보유

-투자의 리스크 

 1) 원금 손실 : 잃지 않는 투자인가?

 2) 작은 수익 : 연평균 투자 수익률은?

 3) 환금성 : 매도 가능한 물건인가?

 4) 리스크 : 최악의 상황에서 플랜 B가 있는가?

 5) 초보의 리스크 : 모르는데 안다고 착각하는 것.

 

초보의 투자방법

1년에 1채씩 매년 모이는 적금으로 사원 채용->사원은 이사가 될 놈으로 채용(가치)->소액으로 여러채(시스템 구축)->부동산과 맞벌이