공부 하자 13

시세 조사/지도 Tip

호재 - 상승장에선 기름 하락장에선 찬밥 실현될 파급력있는 호재가 하락장에서 외면받을때 눈여겨봐야함. 호재에 대한 공부도 해야한다. 1. 교통(주요직장 접근성 획기전 개선, 철도 개발) 2. 일자리(일자리 획기적 증가, 산업단지,기업유치) 3. 환경개선(극적인 환경개선, 재개발 재건축 뉴타운 신도시) 입지분석-(아실교통망)(아실재개발재건축)(구글링00시 호재) 시세확인 평당가- 임장지와 주변지역 가격수준 확인,임장지의 위상 확인 부동산지인-빅데이터지도(평단가,전세율) 적정 전세율 강남권 60% 강남 외 서울 및 수도권 70% 지방 80% 랜드마크 확인-지역 내 선호하는 아파트의 특징을 알 수 있다. -랜드마크 시세로 지역간 우위, 위상 비교기준이 될 수 있다. -지역에서 시세를 리딩하여 흐름을 알 수 있..

공부 하자 2024.01.18

임장보고서 입지평가TIP

1. 직장 - 직장은 양적으로 판단 후 같으면 질적으로 판단한다. ex) 수지구는 직장이 중요한 것이 아니다. 베드타운으로서의 역할이 중요한 도시 - 주변 시들을 보면 직장이 많고, 이지역은 일자리를 찾아서 오는 사람은 없구나!라는 판단을 내려야한다. - 직장은 원천징수수지별(그지역내 일자리 소득),주소지별(그 지역에서 버는 소득) 로 나눠서 보고 판단해야한다. 2. 교통 - 내 앞마당의 비슷한 교통입지를 서로 비교해서 어디가 더 좋은지 생각 정리하기. 3. 학군 - 30평대 투자 할 때 매우 중요한 요소이다. - 생활권 내에서는 단지의 주 배정 학교로 판단한다. - 최우수 학군=공부잘하는 학교+풍부한 학원가+주거(학학주근접) 4. 환경 - 환경적 균질성, 택지의 쾌적함 - 백화점(현대,신세계,롯데,갤러..

공부 하자 2024.01.16

부동산 투자 프로세스

1. 저평가,환금성,수익률,원금보전,리스크햇지 -모든 부분이 교집합이여야 한다.(투자원칙) 2. 임장 프로세스 임장지역 선정->사전 임장,손품->분위기 임장->매물임장->임장보고서 -지방은 광역시, 서울은 삼도심(강남,여의도,종로 중구) 부터 임장해보기 -선배들 임장 보고서 레버리지 하기 -지역 내 랜드마크 주변을 자세히 보기 3. 사전 임장 시 체크 사항 -위치(네이버 지도 등등) -선배들 지역분석 보고서, 아파트 수익률 보고서 레버리지 -입지 분석(인구,직장, 교통, 학군, 환경) -인근 시세 지도(평당 가격)-호갱노노 -인구 규모(통계청), 인구 이동, 향후 공급물량(부동산지인) -도시 기본계획(호재, 악재) -과거 전고점 및 전저점(10년 내) 4. 중개인과 약속하는 방법 전화임장방법 1) 핸드폰..

공부 하자 2024.01.02

부동산 전망

1. 1년 후 집값이 오를까? 떨어질까? -2017년도에 모든 유명한 전문가들이 집값은 떨어질 것이다 라고 했지만(대출규제,금리인상이 이유) 올랐다. -2008년도에는 일산은 안전한 투자처이고 분당은 위험한 투자처이다 라고 했다. ※부동산 전망은 사람이 알 수 없다. 내가 할 수 있는 것에 집중을 해야한다. 상승 할 때의 시나리오 : 상승 하는 아파트를 가지고 있어야한다. 하락 할 때의 시나리오 : 투자원칙에 따라 원금보전이 되는 아파트를 가지고 있어야 한다. =두가지 조건을 모두 만족하는 아파트를 매수해야 한다.(가치판단) -2023년도 만큼 집값이 빠르게 오르고 떨어지는 시장은 거의 없었다. -현재는 하락 중이고, 2023년도 초반 가격이 앞으로의 시장에서 무릎 이하의 가격일 것이다. -지방은 광역시..

공부 하자 2023.12.29

아파트 수익률 보고서 작성 방법

아파트 투자 수익률 보고서의 순기능 1. 객관적 기준을 바탕으로 더 좋은 땅과 더 좋은 아파트를 찾고 매수하기 적절한 때인지 판단 할 수 있다. 2. 입지를 모르면 같은 가격으로 덜 좋은 것을 산다. 3. 수익률을 모르면 사는 시기,기다림이 중요한지 모른다. 4. 스스로의 투자에 확신을 준다. 아파트 투자 수익률 보고서 작성 방법 1. 위치 1-1. 단지 주변으로 시야를 넓혀야 한다. -구축 주변에 신축이 많아지면 같이 분위기가 좋아진다. 2. 입지평가 2-1. 땅의 가치를 중점적으로 봐야 한다.(직장,교통,학군,환경,공급) -직장(국가 통계 포털) > 종사자 수 30만명 이상 S 20만명 이상 A 10만명 이상 B 그 외 C > 사외조사 보고서를 보면 왜 그 지역의 직장인 수가 증가하였는지 이유가 있음..

공부 하자 2023.12.23

부동산 가격은 어떤 것에 영향을 받을까?

장기적인 가격 영향 1. 통화량 2. 물가 3. 경기 흐름 4. 아파트 수요와 공급 5. 입지 독점성 단기적인 가격 영향 1. 경기 2. 입주 물량(단기 공급) 3. 호재(심리) 4. 가격 저평가 여부 가치 판단을 해서 산 부동산은 10년 뒤 오를 것인가? -타이밍에 따라서는 10년이 지나도 안오를 수 있다. -사이클의 영향을 많이 받는다. -전세 가격도 마천가지로 사이클의 영향을 받는다. 전세가격이 우상향 하는 이유. -자본주의는 무조건 통화량이 우상향 하는 구조이기 때문에 전세값도 우상향 한다.(가치판단을 잘했을 경우) -아파트 건설 원가=재료비+노무비+경비(식비등)+토지->전부 우상향 하는 항목들이다. -우리나라는 경상수지가 거의 흑자인 경우가 많다.전세계 4등 수준 (경상수지 : 국가가 외국과 거..

공부 하자 2023.12.18

부동산 가치판단 방법

부동산의 가치판단 부동산의 입지 -좋은 투자란 같은 가격에 더 가치가 높은 부동산을 사는 것. 1. 직장 1-1 직장이 어떻게 확장 될 것인지, 직장의 변화흐름을 잘 봐야한다. 1-2 지역별 플렌을 잘 봐야한다. ex)2030 서울 플랜 1-3 강남역에 직장이 몰려있으니 서울은 강남역 1시간 거리 이내를 말한다.-수요가 높아야 가치가 높다 2. 교통 2-1 교통을 판단할 때는 주요 직장이 노선에 많이 지나는가를 봐야 한다. 서울에선 2호선이 가장 선호되는 라인 S등급 강남 30분 이내 A등급 강남 1시간 이내, 종로,여의도,구로등 30분 이내 B등급 종로,여의도,구로,판교 등 1시간 이내 C등급 그외 3. 학군 3-1 서울대를 많이 보내는 학교 - 고등학교는 대부분 특목,과학,자사고 이므로 중학교를 주로..

공부 하자 2023.12.15

부동산 부자 습관 따라하기

목실감 -목표, 실적, 감사일기를 하는 것. 매일 할 예정 부동산에서 투자 고수 되는 법(부자 따라하기) -경제위기=싸게 살 기회 -사업(주식)=10년 뒤 수익 -약세장=더싸게(?) 투자의 운명을 결정하는 것은 머리가 아니라 경험과 배짱이다. 자본주의 지수(메타인지) -제테크 레벨 >초보 : 월급쟁이 월세입자, 월급쟁이 전세입자 >하수 : 전통적인 실거주자 >중수 : 초보 투자자 >고수 : 잃지 않는 투자자 >신 : 연수익 20%이상 투자자 나의 투자단계는? 중수.초보투자자인것 같음. 투자가 뭔지 인지하기 시작함 투자란? 돈이 일하게 하는 것 좋은 투자란? 원금보장이 되는 투자, 수익률이 높은 투자 고수의 투자원칙 사와카미 아스토-일본의 워렌 버핏 1. 투자는 농사꾼의 마음으로 농작물을 키우고 재배하듯 ..

공부 하자 2023.12.14