부동산 투자 프로세스

1. 저평가,환금성,수익률,원금보전,리스크햇지

-모든 부분이 교집합이여야 한다.(투자원칙)

 

2. 임장 프로세스

임장지역 선정->사전 임장,손품->분위기 임장->매물임장->임장보고서

-지방은 광역시, 서울은 삼도심(강남,여의도,종로 중구) 부터 임장해보기

-선배들 임장 보고서 레버리지 하기

-지역 내 랜드마크 주변을 자세히 보기

 

3. 사전 임장 시 체크 사항

-위치(네이버 지도 등등)

-선배들 지역분석 보고서, 아파트 수익률 보고서 레버리지

-입지 분석(인구,직장, 교통, 학군, 환경)

-인근 시세 지도(평당 가격)-호갱노노

-인구 규모(통계청), 인구 이동, 향후 공급물량(부동산지인)

-도시 기본계획(호재, 악재)

-과거 전고점 및 전저점(10년 내)

 

4. 중개인과 약속하는 방법

전화임장방법

1) 핸드폰을 들고 네이버부동산을 눈으로 보면서 전화, 사전에 투자자라고 밝힌다.

2) 아파트 전세가 얼마인지, 전세가 몇개인지 안에 인테리어를 해줘야 하는지 물어본다.

 ※ 인테리어를 해줘야 한다는 뜻은 전세가 잘 안나간다는 뜻일 수도 있다.

3) 반드시 3군데 이상 컨셉을 바꿔서 중개사무실에 연락해본다.

 >컨셉에 따라 대답을 다르게 하기 때문에 비교해서 알아본다.

4) 전세가는 말하는 대로 듣지 말고 보수적으로 듣는다.

5) 매물 보는 약속은 한단지에 한 중개인과 진행한다.

6) 대화하는 것을 녹음해서 복기한다.

 

5. 매물 임장 방법

1) 전화임장 후 예약(전날에 미리 예약하는 것이 좋다)

2) 현장 방문 브리핑 듣기(대화녹음, 약속시간 30분 이전에 가보기)

3) 준비된 물건 보기(현장 사진 촬영 및 수리비 파악)

4) 당일날 매수금지(급매 판단하기 어려움) 평층가격(4~13층)=1층가격 일때가 급매이다.

5) 임장 보고서 현장에서 작성(바로 사지 말기, 입지요소)

6) 부동산에서 연락오면 적정가 파악 후 매수(다른 단지 아파트를 물어보면 단점을 잘 알려준다.)(초보자 컨셉이 좋다)

 ※ 집주인이 실거주 한다? 수리 필요 시 기간이 오래 걸릴 수 있다. 이사때문.

 ※ 공실일 경우가 가장 매수 하기 편하다.

 

6. 전세 잘 빼는 방법

1) 투자자가 몰리는 지역, 시기는 피해야 한다.

2) 경쟁력이 있는 인테리어

3) 경쟁력이 있는 가격

4) 전세가 안나갈 때 대처법을 생각해야 한다.(마이너스 통장, 대출 등)

5) D-2개월이 중요하다, 최소한 두달전에는 전세 계약을 해야한다. 못할 시엔 잔금 칠 준비 하기

6) 내 물건이 주변에서 가장 좋은 물건인지 확인하고 아닐 시 가격을 낮춘다.

 

7. 역전세 대비하는 방법

1) 입주물량 데이터 확인(부동산 지인)

2) 대량 공급 전 재계약 시도(계약 기간)

 ※ 24년 2월~26년 2월 계약인데 전후 3개월에 공급이 많으면 마감 6개원 전에 미리 재계약을 권유하는 방법도 있다.

3) 현 세입자와 재계약을 하는 것이 BEST

 ※ 역전세가 5000만원이 났다고 한다면, 현 세입자와 협상 시에 5000만원이 왜 필요하냐고 물어보고 은행에 중도상환 하겠다고 하면, 내가 5000만원 어치 은행 이자를 드리겠다고 협상 시도(은행이자 200만원이면 300만원 주는 정도)

4) 부동산에 많이, 자주 전화해서 확인한다.

5) 투자금을 줄이기 위해 전세금을 욕심내면 나중에 엄청난 고통을 받는다.

6) 잔금리스크를 대비한다(마이너스 통장,대출 등)

7) 재계약시 전세금 상승은 5%정도가 좋다.

 

8. 계약 시 넣어야 할 조건

1) 매매 시 특약 사항

 - 계약금 천만원, 중도금은 전세 계약금으로 주겠다.

 - 임차인과의 계약에 적극 협조한다.

 - 점유자(현재 살고 있는 사람)는 새로운 임차인과 협의해서 이사일을 정한다.(매우 중요)

2) 임대 차 특약 사항

 - 동물 반입 금지, 동물로 인해 손실되면 복구 해야한다.

 - 전기 수도가스 등은 임대인이 수선

 - 소모품은 임차인이 수선

 - 계약기간 내 이사 시 임차인이 중개수수료를 부담해야 한다.(연장계약시 반드시 기재)(임대차 3법때문이다.)

 

9. 법무비 견적서 보는 법

 - 법적으로 정해져 있는 세금은 올려받지 못한다.

 - 법무통이라는 어플을 활용한다.(교통비 같은 것으로 눈탱이치는 경우가 많음)

 - 부동산 사장님이 추천해주는 법무사와 쇼부치는게 좋다.

 

10. 중계수수료 계산 방법

 - 중계수수료는 부가세 지불 대상이다.

 - 매매와 전세 동시 진행시 중계수수료는 한쪽에서만 받아야 한다.

 - 중계 수수료는 이사 후 그날 저녁에 주면 된다.(임차인과의 트러블 시 중계인이 해결해줘야하는데 안해주는 경우때문이다.)

 

11. 임대시 수리 기준

도배, 페인트, 장판, 조명, 싱크대(신발장), 타일(화장실 주방)

 

12. 임장 시 현장 체크

1) 여러매물 볼 시 호 수를 찍는다.

2) 집 전제 구조 찍기

3) 베란다

4) 화장실

5) 천장 사진

6) 수리해야 할 부분(방문턱 등등)

 

13. 임대 수리 시 주의 사항

원래 계약금 10% 중도금, 잔금은 AS 완료 후에 지급 한다.

 

14. 매도 타이밍 파악 방법

1) 무릎에 사서 어깨에 판다.(꼭지 X)

2) 더 좋은 투자처를 발견 했을 때 판다.

3) 전세가율이 50%이하로 떨어질 때 판다.

4) 목표수익이나 목표수익률을 달성 했을 때 판다.

5) 좋은 물건은 평생 보유해도 괜찮다.