임장보고서 입지평가TIP

1. 직장
- 직장은 양적으로 판단 후 같으면 질적으로 판단한다.
ex) 수지구는 직장이 중요한 것이 아니다. 베드타운으로서의 역할이 중요한 도시
- 주변 시들을 보면 직장이 많고, 이지역은 일자리를 찾아서 오는 사람은 없구나!라는 판단을
내려야한다.
 - 직장은 원천징수수지별(그지역내 일자리 소득),주소지별(그 지역에서 버는 소득)
로 나눠서 보고 판단해야한다.

2. 교통
- 내 앞마당의 비슷한 교통입지를 서로 비교해서 어디가 더 좋은지 생각 정리하기.

3. 학군
- 30평대 투자 할 때 매우 중요한 요소이다.
- 생활권 내에서는 단지의 주 배정 학교로 판단한다.
- 최우수 학군=공부잘하는 학교+풍부한 학원가+주거(학학주근접)

4. 환경
- 환경적 균질성, 택지의 쾌적함
- 백화점(현대,신세계,롯데,갤러리아)(에루샤가 1층에 깔려있으면 소비력이 높다)
- 대형마트(브랜드나 상품구성으로 지역주민 소비력 확인)
- 종합병원,스타벅스(R/DT)-등급에 반영하지 않지만 편의성,소비력 엿보기
- 단지판단을 할때는 반경 1km이내 개수 확인
- 선호상권, 비선호 상권 구분

교통만 중요하지는 않다. 전체적인 가치평가를 보고 판단해야한다.
입지적 약점을 상쇄할 만한 실거주 선호 가치 있는지 확인

5. 공급
- 공급물량은 전세가에 직접적인 영향을 준다.
- 적정 공급량을 초과한 과잉 공급시 전세가 하락, 매매가 하락 리스크
- 적정 공급량이란, 매년 인구의 0.5%
- 투자금이 적거나, 투자경험이 적으면 대응하기 어려울 수 있다.
- 감당할 수 있고(리스크헷지), 그만한 가치가 있다면 투자 할 수 있음
- 입지 좋은곳-> 신축이 많이 들어오면 장기적으로는 환경개선의 영향이 될 수 있다.
- 입지 독점성이 약한곳-> 신축이 많으면 거주 수요가 떠날 수 있으니 지방같은 곳은 신중이 검토
- 전출입 top3 지역의 공급도 등급을 매겨서 봐야 한다. 영향을 직접적으로 줄 수 있기 때문
- 주변 상급지 공급량이 많은 영향을 끼침
- 연속 과잉 주변공급도 생각해봐야함. 전년도 공급이 다음해 공급에 영향을 끼칠 수도 있기 때문.


중수(임보 3개이상) 부터는 생활권별로 등급을 나눠서 입지평가를 해본다.